【令和8年4月】不動産の住所・氏名変更登記が義務化！怠ると過料も。手続きはお早めに！

　ご自身の不動産、住所や氏名が変わったままにしていませんか？

　これまで任意だった不動産の登記名義人の住所や氏名の変更登記が、令和8年4月1日から義務化されます。変更があった日から2年以内に手続きをしないと、正当な理由がなければ5万円以下の過料が科される可能性があります。これは、令和8年4月1日より前に変更があった場合も対象で、その場合は令和8年4月1日から2年以内に変更登記が必要です。

なぜ義務化されるの？

　この変更は、不動産登記簿の情報を最新の状態に保ち、所有者不明の土地問題を解決しやすくすることなどを目的としています。

　これは、登記簿に載っている所有者の住所が変わってしまったり、亡くなった後に相続登記がされなかったりして、「今、誰がこの土地の本当の持ち主なのか」が分からなくなってしまうことです。

　この義務化は、この問題を未然に防ぎ、土地が正しく使われるようにするために導入されました。

いつから始まる？

　令和8年4月1日から義務化が開始されます。

　それ以前に住所・氏名変更があった方も対象です。その場合、施行日である令和8年4月1日から2年以内に登記申請が必要です。

　この義務化に関連し、登記官が職権で住所等変更登記を行う事務も、令和8年4月から施行される予定です。職権登記の事務においては、意思確認を電子メールで簡便に行うため、所有者に対して電子メールアドレスの提供が求められています。

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過料になるまでの流れは？

　過料が科されるのは、「正当な理由がないのに」申請を怠り、さらに法務局（登記官）からの通知にも応じなかった場合に限られます。

ステップ 1: 申請義務の発生と違反 (2年間の期限)

　まず、あなたに住所（お引越しなど）や氏名の変更（結婚、離婚、養子縁組など）が生じ、「住所等変更登記の申請義務」が発生します。

ステップ 2: 法務局が違反を「職務上知る」

　義務違反の状態になったとしても、法務局がすぐに気づくわけではありません。登記官が「この人は義務に違反しているようだ」と職務上知った場合に、次の手続きが始まります。

　登記官が違反を知るきっかけ（端緒）は、主に以下の2つです。

1. 他の登記申請をした時: あなたが（建物の増築など）別の登記手続きを法務局に申請した際、その申請書に書いた住所が登記簿上の古い住所と合致しなかった時。
2. 職権登記を拒否した時: 法務局が住民基本台帳ネットワークシステムなどで住所変更を確認し、「職権で住所変更登記を行いますよ」という意思確認通知を送ったのに対し、あなたがその登記を拒否した、または期限までに回答しなかった時。

ステップ 3: 登記官からの「催告書」の送付

　登記官が職務上違反を知ると、すぐに過料の通知をするのではなく、まず猶予を与えます。これが「申請の催告（さいこく）」です。

• 内容: 登記官は、申請義務に違反した人に対し、相当の期間を定めて「期限までに登記の申請をしてください」という内容の催告書を送ります。
• 方法: この催告書は、配達の記録が残る書留郵便などの方法で送付されます。

　この催告書には、「もし申請をしていないことについて正当な理由がある場合は、具体的に記載して申告してください」という欄も設けられています。

ステップ 4: 「正当な理由」の確認と過料通知の分岐点

　催告書が届いた後のあなたの行動によって、過料になるかどうかが決まります。

ステップ 5: 裁判所への「過料通知」

　あなたが「C」の行動を取った場合、すなわち、正当な理由がないのに催告で定められた期限内に申請がされなかった場合、登記官は遅滞なく、管轄の地方裁判所へ事件を通知します。また、「B」の行動をとった場合、登記官が「正当な理由」を認めなかった場合も、管轄の地方裁判所へ事件を通知します。

　裁判所がこの通知を受け取り、審理を行った結果、5万円以下の過料が科されることとなります。

変更登記の申請手続きについて

どんな手続きが必要なの？

　不動産の名義人の住所や氏名に変更があった場合、法務局に変更登記を申請する必要があります。

• 必要書類:　具体的な必要書類については、変更内容や状況によって異なります。一般的には、住民票や戸籍謄本などが必要となりますが、時間が経つほど書類の収集が難しくなる傾向があります。お早めに専門家にご相談ください。
• 費用:　登録免許税（不動産1個につき1,000円）のほか、司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。
• 流れ:
  1. 必要書類の収集
  2. 登記申請書の作成
  3. 法務局へ申請
  4. 登記完了

　専門的な知識が必要となるため、司法書士にご相談いただくのがスムーズです。

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【新設】登記官が職権で変更登記を行う制度もスタート！

　今回の法改正では、登記官が他の行政機関から得た情報などをもとに、職権で住所や氏名の変更登記を行うことができる制度も導入される予定です。

所有者が法人の場合:　会社法人等番号が登記事項となり、法人の名称や本店所在地に変更があった場合、登記官が法務局内の登記情報をもとに職権で変更登記を行うことができます。

所有者が個人の場合:　登記官が住民基本台帳ネットワークシステムから情報を得て、職権で変更登記を行うことができます（ご本人の同意が必要な場合があります）。

【既に開始】「検索用情報」の提供について

　個人の不動産所有者が登記申請をする際、従来の住所・氏名に加えて、氏名の読み仮名、生年月日、メールアドレスなどを「検索用情報」として任意で提供できる仕組みが、令和7年4月（2025年4月）から開始されました。これにより、登記官が職権で住所・氏名の変更を確認しやすくなり、手続きの簡素化が期待されます。

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【注意】会社の登記はこれまで通り2週間以内！

　株式会社、合同会社、社団法人なども、不動産の所有者である場合は変更登記申請の義務の対象となります。

　商業登記の商号・名称や本店・主たる事務所の変更があった場合の登記申請義務は、これまで同様、変更があった日から2週間以内に登記申請する義務があります。こちらは不動産登記の変更とは異なりますので、引き続きご注意ください。

登記の申請はお早めに

　令和6年4月1日から、相続登記申請義務化されましたが、令和8年度からは、不動産の所有者の住所・氏名の変更登記申請も義務化されます。

　過料に処せられるのを避けるためには、変更があった日から2年以内に申請することが最も重要です。もし期限を過ぎてしまっても、法務局から「催告書」が届いた段階で、期限内に申請するか、正当な理由を申告して認めてもらうことができれば、過料を避けることができます。「まずは自主的に申請を促し、それでも応じない場合に限り、罰則の適用を検討する」という段階的な仕組みになっていると言えます。

　登記の申請は、その原因があってから時間が経てば経つほど、申請に必要な書類の収集が難しくなりがちなので、早めの準備が大切です。手続きを怠ると過料が科される可能性もありますので、お心当たりのある方は、お早めに司法書士法人槐事務所にご相談ください。専門家がスムーズな手続きをサポートいたします。