登記識別情報を紛失してしまった！対処法を専門家が徹底解説

2025年5月28日 2025年5月29日司法書士法人槐事務所

　「登記識別情報（昔でいう権利証）を失くしてしまった！どうしよう…不動産を売れなくなっちゃうの？」

　ご安心ください。たとえ登記識別情報を紛失してしまっても、あなたの不動産の権利がすぐになくなってしまうわけではありません。きちんと法律で認められた代替手続きがあります。

　この記事では、登記の専門家である司法書士が、「登記識別情報とは何か」といった基礎知識と、「登記識別情報を紛失した場合の具体的な対処法」や注意点をご説明します。

　この記事を最後まで読めば、いざという時に慌てず、対応が取れるようになります。まずは落ち着いて、この先をお読みください。そして、ご不安な場合は、私たち司法書士法人槐事務所にすぐにご相談ください。

1 そもそも登記識別情報とは？知っておきたい基礎知識
2 【最重要】登記識別情報を紛失した場合の具体的な対処法
3 盗まれたかもしれない！そんな時は「失効制度」
4 まとめ：登記識別情報は大切に！でも紛失しても慌てずに、まずは専門家へ

そもそも登記識別情報とは？知っておきたい基礎知識

　登記識別情報とは、不動産の登記名義人（所有者など）であることを証明するための、12桁のアラビア数字その他の符号の組み合わせです。「不動産の権利に関するパスワード」のようなものだと考えてください。

　平成17年の不動産登記法改正により、それまでの冊子形式の「登記済権利証」（いわゆる「権利証」）に代わって導入されました。現在、新たに不動産の権利を取得すると、基本的にはこの登記識別情報が通知されます。

従来の「登記済権利証」との違いは？

　今でも、「登記済権利証」は有効で、登記の申請に使用できます。これも登記識別情報と同様に大切な書類です。紛失した場合の基本的な考え方や代替手続きは、登記識別情報の場合とほぼ同じです。

特徴	登記識別情報	登記済権利証（従来の権利証）
形態	12桁の符号（パスワードのようなもの）	書面に「登記済」の赤いスタンプが押されたもの
発行時期（原則）	平成17年の不動産登記法改正以降に登記名義人となった場合	平成17年の不動産登記法改正以前に登記名義人となった場合

Warning

　不動産登記法改正後の令和７年の現在にする登記の申請でも、不動産によっては登記済証が新しく発行されることがあります。しかし、お話が複雑になりますし、稀なため、この記事では触れません。

何が書いてあるの？

　登記識別情報は、「登記識別情報通知」という書類で発行されます。

何が書いてある？：不動産の表示、不動産番号（不動産の管理番号のようなもの）、登記名義人の氏名・住所などに加え、最も重要な「登記識別情報（12桁の符号）」が記載されています。この符号は、目隠しで隠されています。
発行される通数は？：不動産ごと、かつ、登記名義人ごとに発行されます。（例：土地と建物を単独所有なら各1通で計2通。夫婦で共有していたら夫に2通、妻に2通で、計4通です。）
目隠しを開封したり剥がしてしまったら？：無効にはなりませんが、符号が丸見えになるため、盗み見られないよう一層厳重な管理が必要です。覚えがないのに開封されている場合は、誰かに盗み見られた可能性があります。

登記識別情報の使い方：いつ、どうやって使うの？

　主に、不動産を売却する、不動産を担保にお金を借りる（抵当権設定）など、ご自身が登記義務者となって何らかの登記を申請する際に、自身が登記名義人であることを法務局に示すために使用します。

　登記申請を受け付けた登記官は、登記識別情報を照合して、「確かに登記名義人が申請している」ことを確認します。

　司法書士に登記を依頼する場合は、この通知書を預けて、司法書士が法務局に提示することになります。また、抵当権設定で使用した場合などは、司法書士が専用の目隠しシールを貼り、再度、符号（パスワード）を見えないように処置します。

Information

　相続登記の申請では、原則として登記識別情報や登記済権利証は使用しませんが、例外的に使用することがあります。

「再発行できない」という原則と例外

　登記識別情報は、紛失しても絶対に再発行されません。 これは非常に重要なポイントです。

　ただし、目隠しシールが綺麗に剥がれず符号が読めない場合に「再作成」が認められることがありますが、これは「紛失」とは異なります。再作成の場合は、綺麗に剥がれなかった登記識別情報通知を法務局に提出する必要があります。

「そもそも受け取っていない」場合は？

　平成17年以降に不動産を取得したのに通知書が見当たらない場合は、登記を依頼した司法書士から返却されているか、あるいはご自身で手続きした際に法務局から交付されているはずです。よく確認し、どうしても見つからなければ法務局に問い合わせてみましょう。

　なお、登記を申請した際に、登記識別情報の交付を希望していない場合は交付されていません。また、登記の申請をせずに新たに名義人になった場合にも、ケースによりますが交付されないことがあります。

【最重要】登記識別情報を紛失した場合の具体的な対処法

　登記識別情報を紛失してしまった場合でも、以下のいずれかの方法で、不動産の売却や担保設定などの登記手続きを進めることができます。

主に3つの代替手続きがあります。

事前通知制度（法務局からの通知を待つ）
資格者代理人による本人確認情報の作成（司法書士・弁護士に依頼）
公証人による認証（公証役場で手続き）

　それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、状況によって最適な手段が異なります。

事前通知制度

どんな手続き？ 登記識別情報を提供せずに登記申請を行った場合、後日、法務局から登記名義人の住所宛に「この登記申請に間違いありませんか？」という確認の通知（事前通知）が本人限定受取郵便で送られてきます。その書類に実印を押し、法務局に返送することで本人の意思確認とします。
メリット：
- 　費用が比較的安い（実費程度）。
デメリット：
- 　法務局からの通知書の受け取り・返送に日数がかかるため、登記完了までに通常より1～2週間以上時間がかかります。
- 　売買取引の場合、買主様にとっては大きなリスクが伴います。 売買代金を支払った後に、売主様が事前通知の手続きに協力してくれなかったり、郵便物を受け取れなかったりすると、登記が完了できません。最悪の場合、代金を支払ったのに不動産の所有権を得られず、代金も戻ってこない（持ち逃げされる）というリスクがあります。
- 　不動産を担保にお金を借りる際の抵当権設定登記などでは、融資を実行する金融機関（銀行など）は、融資実行と同時に確実に登記を完了させる必要があるため、事前通知制度の利用をまず認めません。
- 　本人が確実に郵便物を受け取れる状況である必要があります（海外居住者は代理人を立てることができる。長期不在の場合は利用困難）。
こんな方におすすめ：
- 　時間に十分な余裕があり、かつ、上記のようなリスクが許容できる限定的な場合（例：親子間の贈与で、お互いに信頼関係があり、手続きを全く急がない場合など）。
- 　費用を最大限抑えたい場合。

資格者代理人による本人確認情報の作成

どんな手続き？ 登記申請を依頼する司法書士または弁護士が、お客様と直接面談し、運転免許証などの書類でご本人様であることを確認し、登記の意思も確認した上で「本人確認情報」という書類を作成します。これを登記申請書と一緒に法務局に提出することで、登記識別情報の代わりにすることができます。 ※注意点：登記申請の代理をしない司法書士や弁護士が、本人確認情報だけを作成することはできません。
メリット：
- 　手続きがスムーズで、登記完了までの期間が通常とほぼ変わらない。 不動産売買などで決済と同時に確実に登記をしたい場合に最適です。
デメリット：
- 　司法書士や弁護士への専門家報酬が別途かかります。報酬はバラツキがありますが、数万円から数十万円掛かることが多いです。
- 　司法書士等との面談や必要書類の準備が必要です。
こんな方におすすめ：
- 　不動産売買を控えており、決済日に確実に登記を完了させたい方。
- 　相続した不動産をすぐに売却したいなど、登記手続きを急ぐ必要がある方。
- 　事前通知制度の利用が難しい方（例：海外在住、長期入院など）。

公証人による認証

どんな手続き？ 登記申請書または登記申請を委任する委任状に、ご自身で署名押印したものが「間違いなく本人のもの」であることを公証人に認証してもらう方法です。原則として本人が公証役場に出向いて手続きをします。
メリット：
- 　資格者代理人による本人確認情報作成に比べて、費用が比較的安い傾向があります（公証人手数料は数千円程度）。
- 　事前通知制度よりは早く登記手続きを進められる場合があります。
デメリット：
- 　ご本人が平日に公証役場に出向く必要があります。
- 　委任状に認証を受けるのが一般的ですが、状況によっては法務局から追加の書類を求められることもあります。
こんな方におすすめ：
- 　費用を抑えつつ、事前通知制度よりは早く手続きを進めたい方。
- 　ご自身で平日に公証役場に出向くことができる方。

　どの方法を選ぶべきかは、お客様の状況によって異なります。 ご自身で判断が難しい場合は、遠慮なく私たち司法書士にご相談ください。最適な方法をご提案いたします。

盗まれたかもしれない！そんな時は「失効制度」

　もし登記識別情報が盗まれた、あるいは盗まれた可能性が非常に高い場合は、その登記識別情報を不正利用されないように「失効」させる手続きがあります。失効の申出をすると、その登記識別情報は使えなくなり、第三者によるなりすましの登記申請を防ぐことができます。管轄の法務局で手続きできますので、ご不安な場合は速やかにご相談ください。